Kúpa nehnuteľnosti je pre väčšinu z nás jedným z najzásadnejších krokov v živote. A zároveň, najrizikovejším. Uzatvárame zmluvu, v ktorej sa jedná o veľa.
Nielenže ovplyvní náš nasledovný život vo všetkých možných aspektoch, ale ak náhodou pochybíme, môže nás stáť všetko. Preto je nevyhnutné zvážiť všetky riziká a pripraviť sa tak, aby nevznikli žiadne komplikácie. A to predovšetkým pri platbe samotnej.
Pri úhrade kúpnej ceny je nevyhnutné staviť na tú najvyššiu mieru opatrnosti, keďže sa nebavíme o pár eurách, ale o desiatkach, či až stovkách tisícoch. Veľkú výhodu získavate, ak poznáte rôzne spôsoby platby, tým pádom si ju viete pekne ušiť na mieru a vidieť zároveň výhody i nevýhody každého spôsobu. A my sme sa rozhodli uľahčiť Vám situáciu a predstaviť Vám niekoľko rôznych spôsobov, akými môže byť platba zrealizovaná.
V prvom rade si ale treba uvedomiť tento fakt – na to, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti potrebujete viac, ako iba podpis kúpnej zmluvy. Zo zákonu totiž vyplýva, že vlastnícke právo sa nadobúda až keď príslušný katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až v tomto momente pre Vás nastáva najbezpečnejší moment pre prevod platby. A ktoré spôsoby na nám ponúkajú?
- platba hotovosťou
- platba prevodom / vkladom na účet
- platba hypotekárnym úverom
- platba z vinkulovaného bankového účtu
- platba z notárskej úschovy
Nie je zároveň vylúčené niektoré spôsoby kombinovať navzájom (častý príklad – hypotekárny úver + hotovosť). Ale poďme sa na ne pozrieť osobite:
PLATBA HOTOVOSŤOU
Ak sa pýtate, ktorý spôsob je ten najrizikovejší ..práve sa naň pozeráte. Platba hotovosťou je iba ťažko preukázateľná z pohľadu kupujúceho (pri prípadnom vzniku nepredvídaných problémov). Zároveň sa na ňu vzťahuje obmedzenie zo zákona, ktorý stanovuje limit 15.000 € pri hotovostnej platbe fyzických osôb. Ak je reč o podnikateľských subjektoch, táto suma je znížená na 5.000 €. Pri nerešpektovaní limitu hrozí pokuta fyzických osobám 10.000 € a právnickým, či podnikateľom až 150.000 €. Niekedy sa vraví risk je zisk, no práve v tejto situácii by sme to neodporúčali testovať.
PLATBA PREVODOM / VKLADOM NA ÚČET
V porovnaní s hotovosťou má účet veľkú výhodu – jasne, zrozumiteľne a nevyvrátiteľne viete dokázať realizáciu platby. Aj tu však treba dbať na opatrnosť. Ako sme už vyššie spomínali, vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Preto je prirodzene pre Vás najvhodnejšie realizovať platbu až po vykonaní vkladu, nie po podpise zmluvy. Niektorí predávajúci však môžu mať výhrady, preto je optimálnym riešením dohodnúť sa na kompromise, ako napríklad podanie návrhu na vklad s termínom splatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti.
PLATBA HYPOTEKÁRNYM ÚVEROM
Jeden z najčastejších spôsobov, o ktorom môžeme jednoznačne prehlásiť, že je bezpečný. Keďže väčšina z nás nedisponuje dostatočnými prostriedkami na kúpu nehnuteľnosti, úver dáva šancu na vlastné bývanie takmer každému. Pri tomto spôsobe platby nám ale do hry vstupuje tretí hráč, a to banka, ktorá si predovšetkým chráni vlastné záujmy v prípade komplikácií. Takto vznikajú až tri rôzne zmluvy (medzi bankou – kupujúcim, bankou – predávajúcim, predávajúcim – kupujúcim). Do katastra nehnuteľností sa vkladá ešte pred prevodom vlastníckeho práva aj záložné právo banky a až po jeho podpísanom návrhu uvoľní finančné prostriedky pre kupujúceho (alebo po dohode). Prostriedky sa tiež zvyknú poslať z banky priamo na účet predávajúceho.
NAJELPŠIE NA ZÁVER – PLATBA Z VINKULOVANÉHO ÚČTU / NOTÁRSKEJ ÚSCHOVY
Dopracovali sme sa až k poslednému spôsobu, ktorý je všeobecne pokladaný za najbezpečnejší. O každom takomto prevode sa uchovávajú záznamy, preto je preukázateľnosť platby opäť nevyvrátiteľná. Tento spôsob považujeme za najbezpečnejší hneď z niekoľkých dôvodov pre obe strany. Finančné prostriedky ostávajú nehybné až pokiaľ ich podmienky na uvoľnenie nenadobudnú platnosť. A aké sú to podmienky? Už potvrdený návrh na vklad vlastníctva, či samotný list vlastníctva. Záruka pre obe strany – bezpečný prevod pre kupujúceho a istota finančných prostriedkov pre predávajúceho. Nakoľko je v tomto prípade miera bezpečnosti na najvyššej úrovni a je nevyhnutná asistencia ďalšej strany, takýto prevod je nákladnejší ako predošlé spôsoby platby. Ako tretiu stranu evidujeme nielen notárov, ale aj advokátov a samotné realitné kancelárie, ktoré zrealizujú celý proces platby. Poplatok sa pohybuje okolo 70 až 120 eur, čo je pre porovnanie s rizikom pri lacnejšom spôsobe platby a sumou za nehnuteľnosť, neoceniteľné. Predstavte si situáciu, že má predávajúci finančné problémy, o ktorých samozrejme netušíte a vďaka tomu je na jeho dlhy uvalená exekúcia (vrátane majetku). Pri podpise zmluvy ešte nemusí byť uvedená exekúcia, môže sa vyskytnúť počas lehoty potrebnej k prepisu vkladu vlastníckeho práva na Vás a tým pádom má exekúcia blokačný účinok, inak povedané, nehnuteľnosť nebude možné na Vás previesť. Od takejto situácie Vás môže odbremeniť práve realitná kancelária, ktorá zodpovedá za úspešný prevod platby i nehnuteľnosti do Vašich rúk.
Ak máte akékoľvek otázky ohľadom nehnuteľností, neváhajte sa na nás obrátiť. Sme tu pre Vás.
Váš PORFIREAL tím.