Predávate nehnuteľnosť? Ako prvé Vám zrejme preblesne hlavou, koľko za ňu dokážete získať. Cenu si môžete stanoviť sami, no je dôležité riadiť sa mnohými ukazovateľmi tak, aby ste ju predali za prislúchajúcu čiastku. Preto Vám v tomto článku predstavíme rôzne spôsoby, ako kalkulovať a kto Vám vie pomôcť k úspešnému predaju.
Stanovenie trhovej ceny však nie je dôležité iba pri predaji. Je potrebné tiež pre klientov v rozvodovom konaní, dedičskom konaní, rôznych súdnych sporoch, či rozdelení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Ako by ste vôbec definovali správne stanovenú cenu nehnuteľnosti? Tento pojem je veľmi relatívny, najmä z časového hľadiska vývoju cien na trhu. Najjednoduchšie by sme to ale vyjadrili tým, že je po prevode vlastníctva spokojná strana kupujúceho i predávajúceho vďaka obojstranne výhodnému obchodu. Danú nehnuteľnosť by predávajúci pravdepodobne nepredal drahšie a kupujúci nekúpil lacnejšie.
Spôsoby, ako zistiť trhovú cenu
- Na vlastnú päsť
Väčšina ľudí začne s pátraním po stanovením správnej ceny sama. No tu sa mnohí popália. Na to, aby ste vedeli dostatočne porovnať Vašu nehnuteľnosť s inými ,,podobnými“ potrebujete viac, ako iba základné informácie, ktoré nájdete na bežne dostupných portáloch a inzerciách. Okrem informácií o občianskej vybavenosti lokality to je mnoho ďalších detailných faktorov ako vek nehnuteľnosti, podrobné výmery, materiály, siete a podobne. Ceny na stránkach a ceny za koľko sa nehnuteľnosti v skutočnosti predali sa však môžu vo finálnom výsledku odlišovať, nakoľko ani predávajúci, ani kupujúci nemá možnosť nahliadnuť do oficiálneho registra, ktorý uchováva sumy transakcií za nehnuteľnosti.
Nesprávnym postupom môže byť aj stanovenie prehnanej ceny a jej následné znižovanie, čo rozhodne nie je dobrým signálom pre potenciálnych kupujúcich. Preto je ideálne stanoviť zodpovedajúcu sumu ihneď.
-
Znalecký posudok
Ďalšou možnosťou, ako prísť k optimálnej cene za nehnuteľnosť, je vyžiadať si znalecký posudok. Na základe dokumentov o nehnuteľnosti a informácií z obhliadky vie znalec vyhotoviť posudok, ktorý však nemusí zaručene súhlasiť s reálnou trhovou cenou. Znalecký posudok nie je vo väčšine prípadov nevyhnutný a jeho zhotovenie stojí nemalé peniaze. Využíva sa väčšinou pri dedičských konaniach a podobných prípadoch.
- Profesionálny odhad makléra
Najjednoduchšou a zároveň najpresnejšou možnosťou ako odhadnúť cenu je nechať si poradiť odborníkom, ktorý má dlhoročné skúsenosti na realitnom trhu a prístup k informáciám z databáz. Keďže údaje o kúpnej cene nie sú verejné, kupujúci ani predávajúci ich nevidia na rozdiel od makléra, ktorý sa rozhoduje porovnávaním už zrealizovaných obchodov. Cenu stanovuje na základe obhliadky, štatistických údajov a konkrétnych dát o nehnuteľnostiach.
Faktory ovplyvňujúce trhovú cenu
Hlavné faktory – lokalita nehnuteľnosti
- LOKALITA – všetko je to o tom, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Najdôležitejší aspekt pri výbere nového domova a rovnako aj pri stanovaní ceny nehnuteľnosti. Centrálne polohy vo veľkých mestách majú prirodzene najväčšie výhody. Obľúbené sú tiež príjemné a plne občiansky vybavené mestské časti v blízkosti centra, či satelitné mestečká a dedinky v okolí Bratislavy.
- BEZPEČNOSŤ LOKALITY – alfa a omega pri výbere nehnuteľnosti. Každý chce mať pokoj na duši a necítiť sa ohrozený.
- OBČIANSKA VYBAVENOSŤ – je dôležité, aby sa v blízkosti, alebo ideálne v pešej vzdialenosti nachádzali školy, škôlky, zdravotnícke zariadenia, potraviny, …
- ŽIVOTNÉ PROSTREDIE – kupujúci preferujú nehnuteľnosti v čistom prostredí, v blízkosti zelene, parkov, ihrísk, a pod.
- DOSTUPNOSŤ – MHD, regionálna doprava a pod.
- INŽINIERSKE SIETE – dostupnosť pitnej vody, energií, dodávka plynu, kanalizácia, verejné osvetlenie, internet, úroveň signálu, …
- SOCIÁLNA ÚROVEŇ OBYVATEĽOV – ak je štvrť známa vďaka negramotnosti obyvateľstva a výskytu sociálne slabšej vrstvy obyvateľstva, ceny za nehnuteľnosť klesajú
- HLUČNOSŤ PROSTREDIA / ORIENTÁCIA NA HLUČNÚ STRANU – faktor, ktorý mnohokrát kráča ruka v ruke s centrálnou polohou a ruchom mesta. Ak nájdete v centre hlavného mesta nehnuteľnosť za pomerne lacnú cenu, práve hlučnosť môže byť jeden z faktorov, prečo je tomu tak. Spôsobovať hluk však môže i priemyselná zóna, študentská oblasť, bary, či blízkosť vlakovej trate, diaľnica a frekventovaná cestná komunikácia.
Hlavné faktory – nehnuteľnosť
- POLOHA – zaváži, či sa byt nachádza na poschodí, či poskytuje výhľad, či je dostatočne svetelný, kam je dom orientovaný, či je postavený na rovinatom pozemku a pod.
- TECHNICKÝ STAV
- DISPOZIČNÉ RIEŠENIE
- MATERIÁLY POUŽITÉ PRI STAVBE, SAMOTNÁ KONŠTRUKCIA
- ZATEPLENIE
- ENERGETICKÁ NÁROČNOSŤ SPOTREBY NEHNUTEĽNOSTI
- TECHNOLOGICKÉ VYBAVENIE
Negatívne faktory
- Riziká v lokalite – napr. riziko záplav, neprejazdnosť v zimných mesiacoch, neustále kolóny
- Komplikácie ohľadom nehnuteľnosti z právneho hľadiska
- Nedostačujúca verejná doprava
- Pri byte: absencia výťahu pri byte na vyššom poschodí, zlý stav bytového domu, absencia balkónu, či poloha na prízemí
- Nevyhovujúce susedské vzťahy
Pri hľadaní adekvátnej ceny za nehnuteľnosť odporúčame brať do úvahy všetky vyššie uvedené faktory plus porovnávaciu metódu. Na pomoc si ale môžete zavolať realitnú kanceláriu, vďaka ktorej na to nie ste sami a máte istotu, že bude finálna cena optimálna.
Pri predaji pôvodnej nehnuteľnosti poskytujeme našim klientom zľavu 50%. Ak máte akékoľvek otázky, neváhajte nás kontaktovať.